ALERTAN POR FRAUDE EN PREVENTA DE DEPARTAMENTOS

Los fraudes inmobiliarios se han convertido en uno de los delitos que más afectan a las familias, no solo por el impacto económico que implican, sino por el golpe directo a la aspiración de construir un patrimonio. En los últimos años, especialistas han advertido un incremento en las estafas relacionadas con la preventa de departamentos, un esquema que, aunque puede ofrecer ventajas financieras, también encierra riesgos significativos cuando no se verifican las condiciones y seguridad del proyecto.

A diferencia de otros delitos, el fraude inmobiliario no siempre aparece desglosado en las estadísticas oficiales, lo que dificulta dimensionar su alcance y diseñar estrategias específicas para combatirlo. Sin embargo, plataformas del sector han identificado patrones claros en la forma en la que operan estos engaños, que van desde solicitudes de dinero para “apartar” inmuebles inexistentes, hasta la venta múltiple de una misma propiedad con documentación irregular.

Una de las modalidades más recientes es la llamada “preventa fantasma”. En estos casos, los supuestos desarrolladores ofrecen proyectos atractivos que, en realidad, no existen o nunca serán concluidos. El gancho suele ser el precio: adquirir una vivienda en preventa puede ser entre 10% y 20% más barato que comprarla terminada. No obstante, esta ventaja se convierte en una vulnerabilidad cuando no hay certeza jurídica.

El mecanismo inicia, por lo general, con campañas agresivas en redes sociales. Los estafadores utilizan renders, videos de dron y promesas de alta plusvalía en zonas de crecimiento. A esto se suma un elemento clave: la urgencia. Los supuestos asesores presionan a los interesados con ofertas limitadas o precios exclusivos por tiempo reducido, incentivando depósitos inmediatos que pueden superar los 10 mil pesos.

Tras el pago, entregan contratos privados sin registro ante la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco) o sin protocolización notarial. Esto deja al comprador en un limbo legal, sin garantías reales sobre la propiedad ni protección frente a terceros. En muchos casos, incluso, el mismo inmueble es vendido a varias personas.

Algunas estafas operan bajo esquemas similares a los modelos Ponzi: el dinero de nuevos inversionistas se utiliza para cubrir deudas previas o simular avances de obra. Con el tiempo, los retrasos se justifican con supuestos problemas administrativos o económicos, hasta que la empresa desaparece o se declara en quiebra.

Cuando las víctimas intentan proceder legalmente, descubren que el proyecto carecía de permisos, uso de suelo o propiedad del terreno. La recuperación del dinero resulta casi imposible, ya que las empresas involucradas suelen ser estructuras sin activos.

Un caso emblemático ocurrió en 2023 en Guadalajara, con un proyecto de departamentos entre las calles Escorza y Fermín Riestra, donde decenas de personas denunciaron fraude tras pagar por viviendas que nunca se construyeron.

Ante este panorama, expertos recomiendan extremar precauciones: verificar la legalidad del desarrollo, confirmar la propiedad del terreno, revisar que los contratos estén registrados ante Profeco y evitar decisiones apresuradas. Precios demasiado bajos, información limitada o dificultad para visitar el sitio son señales de alerta. En el mercado inmobiliario, advierten, una buena oferta siempre debe analizarse con lupa.

Aumentan los fraudes inmobiliarios en México

En México, los fraudes van al alza y los vinculados al sector inmobiliario destacan por su impacto económico y social. Aunque el Secretariado Ejecutivo del Sistema Nacional de Seguridad Pública concentra la incidencia delictiva, no desglosa los fraudes inmobiliarios, lo que dificulta dimensionar con precisión la magnitud del problema y diseñar estrategias específicas de contención.

Las cifras generales, sin embargo, permiten identificar una tendencia sostenida. Entre 2020 y 2025, las denuncias por fraude crecieron casi 50%, al pasar de 73 mil 583 a 108 mil 737 carpetas de investigación, lo que equivale a un promedio de 297 casos diarios en 2025. En lo que va de 2026, la tendencia no se ha revertido: ya se contabilizan 28 mil 705 investigaciones, es decir, alrededor de 318 denuncias al día.

En Jalisco, la falta de clasificación específica también complica el análisis. Hasta mediados de 2024, la Vicefiscalía de Investigación Especializada en Delitos Patrimoniales no contaba con un desglose puntual de fraudes inmobiliarios. No obstante, la Vicefiscalía de Investigación Regional reportó que entre enero de 2020 y mayo de 2025 se iniciaron al menos 343 carpetas por este delito, con 2022 como el año más crítico, al registrar 117 denuncias. Cada carpeta puede agrupar a múltiples víctimas, por lo que el impacto real podría ser mayor.

Uno de los casos más emblemáticos en la entidad es el de la inmobiliaria Comdesi. En 2017 ofreció departamentos en preventa sobre avenida Guadalupe, en Zapopan, con precios de entre 800 mil y 2.4 millones de pesos. Aunque se difundieron renders y se inició la construcción, la obra nunca se concluyó y para 2020 permanecía en obra negra.

Autoridades municipales informaron posteriormente que el proyecto enfrentó problemas financieros, cambios de propietarios e incumplimientos normativos, como adeudos, falta de dictámenes de Protección Civil y afectaciones a la infraestructura hidráulica. Se estima que más de 200 personas fueron afectadas, aunque solo una veintena presentó denuncias. El edificio sigue inconcluso.

A nivel nacional, los casos recientes evidencian la expansión del fenómeno. La inmobiliaria Proyectos 9 enfrenta más de 150 denuncias penales y 100 procesos mercantiles. Según los afectados, cerca de mil compradores invirtieron en desarrollos como la Torre Sohl, cuyas obras llevan años detenidas. Las autoridades investigan si operaba bajo un esquema tipo Ponzi, en el que el dinero de nuevos clientes financiaba proyectos previos.

Otro caso es el proyecto “SUUT”, en Playa del Carmen. Más de 50 compradores denunciaron fraude tras adquirir departamentos en preventa desde 2022. Aunque realizaron pagos y firmaron contratos, la obra se suspendió en 2024 y posteriormente las unidades habrían sido transferidas a una financiera, ignorando acuerdos previos.

Los denunciantes también han señalado posibles irregularidades en el Registro Público de la Propiedad, con movimientos legales inconsistentes que dificultan recuperar la inversión.

Especialistas advierten que las “preventas fantasma” se han sofisticado mediante marketing digital, vacíos legales y estructuras empresariales opacas. Recomiendan verificar la propiedad del terreno, permisos de construcción y legalidad de los proyectos, así como evitar decisiones apresuradas.

El crecimiento de estos fraudes evidencia fallas en la supervisión y la urgencia de fortalecer la protección a compradores. Mientras no se atienda, las preventas seguirán siendo terreno fértil para el engaño.

Las pérdidas alcanzan los 600 MDP anuales

Las preventas de vivienda pueden resultar atractivas al ofrecer descuentos sobre el precio final de casas o departamentos. Sin embargo, también se han convertido en un foco de fraude, especialmente en la modalidad conocida como “preventa fantasma”.

De acuerdo con la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), los fraudes inmobiliarios generan pérdidas cercanas a 600 millones de pesos al año en México. Este problema se agrava por vacíos legales y la falta de regulación específica que permita prevenir estos esquemas de manera eficaz.

En este contexto, Nuevo León impulsó una reforma al Código Civil para reducir riesgos. Entre los cambios, se incorpora una definición legal de la preventa inmobiliaria y se establece un contenido mínimo obligatorio para los contratos, con el objetivo de brindar mayor transparencia y certeza jurídica.

La reforma también estipula que solo podrán ofrecer preventas quienes cuenten con una licencia de construcción vigente, salvo que exista una cesión formal de derechos ratificada ante notario. Además, fija un plazo de tres meses para que el interesado acepte la oferta.

Francisco Jiménez Reynoso, académico de la Universidad de Guadalajara y especialista en seguridad, señaló la necesidad de fortalecer herramientas de ciberseguridad para identificar a quienes promueven estos fraudes en entornos digitales. Asimismo, reconoció que instituciones como Profeco, los registros públicos y los notarios tienen limitaciones, ya que su función es certificar información, no prevenir delitos.

“Es clave difundir campañas para evitar estos delitos. El primer foco de alerta debe encenderse cuando se ofrece un inmueble muy por debajo de su valor real”, advirtió.

El especialista subrayó que recuperar el dinero es complicado. “Las autoridades pueden investigar, pero el índice de éxito es bajo”, explicó. Añadió que los procesos legales pueden extenderse por más de tres años y costar hasta 25% del valor del inmueble.

MODUS OPERANDI

Fase de atracción

• Campañas agresivas en redes sociales y plataformas digitales.

• Uso de renders hiperrealistas y videos de supuestos desarrollos.

• Promesas de alta plusvalía en zonas de crecimiento.

• Precios entre 10% y 20% por debajo del mercado.

• Publicidad de ubicaciones sin verificar.

Fase de presión y enganche

• Creación de urgencia con “últimas unidades” o descuentos limitados.

• Solicitud de depósitos inmediatos por “apartado”.

• Presión para pagar sin visitar el inmueble

• Intermediación de supuestos asesores sin respaldo comprobable.

Fase contractual irregular

• Entrega de contratos privados sin registro ante Profeco.

• Documentos no protocolizados ante notario.

• Falta de certeza jurídica sobre la propiedad

• Posibilidad de vender una misma unidad a varias personas.

Fase de simulación del proyecto

• Proyectos inexistentes o sin avances reales.

• Simulación de obra con actividad temporal.

• Uso de dinero de nuevos compradores para cubrir deudas previas.

Fase de dilación

• Retrasos prolongados con justificaciones constantes.

• Argumentos sobre trámites, materiales o crisis económicas.

• Disminución en la comunicación con los compradores.

Fase de colapso

• Desaparición de la empresa o quiebra técnica.

• Falta de licencias, uso de suelo o propiedad del terreno.

• Sociedades sin activos que impiden recuperar el dinero.

Claves para detectar el ecosistema digital fraudulento

Los fraudes inmobiliarios han crecido en los últimos años, impulsados por la facilidad de las redes sociales y plataformas digitales para difundir supuestas oportunidades de inversión. Entre las modalidades más comunes destacan las preventas de vivienda, que atraen con descuentos significativos sobre el precio final.

El fraude suele originarse en internet. Cuentas falsas en Facebook, Instagram o TikTok publican ofertas llamativas que también aparecen en portales inmobiliarios. Buscan generar confianza con imágenes atractivas y descripciones detalladas, aunque frecuentemente la información es falsa o manipulada.

Uno de los principales engaños es el uso de fotografías que no corresponden al inmueble. Muchas son tomadas de otros sitios, bancos de imágenes o incluso de Google Maps. Además, el uso de inteligencia artificial permite crear renders o alterar fotos, dificultando distinguir proyectos reales de inexistentes.

Otro gancho son los precios inusualmente bajos, con supuestos descuentos de entre 10% y 40% por debajo del mercado. Esto crea una sensación de oportunidad única y presiona a decidir sin análisis.

La urgencia es clave: se anuncian “últimas unidades” o promociones limitadas y se solicitan depósitos inmediatos, a menudo superiores a 10 mil pesos, para “apartar” la propiedad.

Al verificar, surgen inconsistencias: no hay ubicación clara, no se muestra el terreno o no existe obra. Incluso pueden presentar documentos falsos y contratos sin registro ante Profeco ni validación notarial.

Ante ello, se recomienda evitar decisiones apresuradas y verificar la legalidad del proyecto antes de cualquier pago.

¿Cómo identificar las señales de riesgo?

El mercado inmobiliario ofrece oportunidades atractivas, pero también se ha convertido en un terreno fértil para estafas cada vez más sofisticadas Conocer los riesgos más comunes es clave para evitar pérdidas y proteger el patrimonio.

1. Preventas fantasma

Se ofrecen desarrollos que solo existen en renders o anuncios. Se solicitan anticipos para asegurar una propiedad que puede no construirse. Antes de invertir, verifica permisos, uso de suelo y la legalidad de la empresa.

2. Doble venta de inmuebles

Una misma propiedad se vende a varias personas mediante contratos privados no registrados. Para evitarlo, formaliza la operación ante notario y revisa el estatus en el Registro Público de la Propiedad.

3. Falsos remates bancarios

Se anuncian inmuebles a precios muy bajos para atraer compradores. Piden pagos por supuestos derechos, pero el proceso no es real. Confirma siempre con la institución financiera.

4. Suplantación de identidad

Delincuentes falsifican documentos para hacerse pasar por propietarios y vender inmuebles, generalmente desocupados. Es clave validar la identidad del vendedor y las escrituras.

5. Fraude por arrendamiento

Se publican viviendas atractivas a bajo costo y se solicitan depósitos sin mostrar el inmueble. Nunca pagues sin conocer la propiedad ni firmar contrato.

Recomendaciones clave

Verifica documentos, evita decisiones apresuradas y consulta especialistas. Informarse es la mejor defensa.